Судебная практика и споры, связанные с соглашениями о продаже земли

Судебная практика и споры. Анализ судебной практики, связанной с соглашениями о продаже земли

1. Постановление ВС КЦС от 10.01.2023 по делу №607/19806/18 (получение разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка не означает положительного решения о предоставлении его в собственность).

Разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка означает разрешение собственника земельного участка совершить определенные действия на земле собственника, чтобы иметь возможность точно определить предмет аренды.

Поэтому это разрешение наделяет заинтересованное лицо полномочием идентифицировать на земле собственника земельный участок, который желает получить в аренду в будущем. В постановлении от 17 октября 2018 года по делу №380/624/16-ц (производство №14-301цс18) Большая Палата Верховного Суда пришла к выводу, что решение о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства не является правоустанавливающим актом и не гарантирует лицу или неопределенному кругу лиц приобретение права собственности или пользования на земельный участок.

Таким образом, получение разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка не означает положительного решения о предоставлении его в собственность, а потому не создает правовых последствий, кроме связанных с неправомерностью его принятия, что согласовывается с выводами Большой Палаты Верховного Суда , изложенными в постановлениях от 28 ноября 2018 года по делу №826/5735/16 (производство №11-986апп18), от 17 октября 2018 года по делу №380/624/16-ц (производство №14-301цс18) и основании отступления от которых коллегия судей не видит.

2. Постановление ВС КЦС от 25.01.2023 по делу №372/3857/19 (приватизация земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций).

При приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций земельные участки передаются работникам этих предприятий, учреждений и организаций, работникам государственных и коммунальных учреждений образования, культуры, здравоохранения, расположенных на территории соответствующего совета, а также пенсионерам из их числа определением каждому из них земельной доли (пая). Решения о приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций принимают органы исполнительной власти или органы местного самоуправления в соответствии с их полномочиями по ходатайству работников этих предприятий, учреждений и организаций. Земли в частную собственность лицам, указанным в части первой настоящей статьи передаются безвозмездно (части первая – третья статьи 25 ЗК Украины).

3. Постановление ВС КЦС от 01.02.2023 по делу №344/16785/19 (о законности государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, находившийся на торгах).

Обращаясь в суд с иском, лицо ссылалось на нарушение обжалуемыми решениями органов местного самоуправления о передаче земельного участка на земельные торги его права на получение в пользование или в собственность спорного земельного участка в порядке статьи 120 ЗК Украины, статьи 377 ГК Украины, как собственника недвижимого имущества, расположенного на таком земельном участке, а также лица, которому предоставлено разрешение на разработку проекта землеустройства на земельный участок.

В соответствии с частью второй статьи 124 ЗК Украины в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения земельных торгов, кроме случаев, установленных частями второй, третьей статьи 134 этого Кодекса.

Согласно части второй статьи 134 ЗК Украины в указанной выше редакции не подлежат продажи на конкурентной основе (земельных торгах) земельные участки государственной или коммунальной собственности или права на них в случае, в частности, расположения на земельных участках объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений ), находящихся в собственности физических или юридических лиц.

Согласно части третьей статьи 134 ЗК Украины земельные торги не проводятся при предоставлении (передаче) земельных участков гражданам в случаях, предусмотренных статьями 34, 36 и 121 настоящего Кодекса, а также передачи земель общего пользования садоводческому обществу и дачному кооперативу. Земельные торги не проводятся при безвозмездной передаче земельных участков лицам, статус участника боевых действий которым предоставлен в соответствии с пунктами 19 и 20 части первой статьи 6 Закона Украины «О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты».

В части первой статьи 377 ГК Украины, в редакции, действующей на время принятия обжалуемых решений органа местного самоуправления, предусмотрено, что к лицу, приобретшему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).

Переход имущественных прав к другому лицу обуславливает переход к нему и прав на ту часть земельного участка, на котором непосредственно расположен соответствующий объект недвижимости, и часть земельного участка, необходимого для его обслуживания.

Аналогичные выводы изложены в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 16 июня 2020 г. по делу №689/26/17.

4. Постановление ВС КЦС от 15.02.2023 по делу №173/1056/20 (об возобновлении договора аренды).

Имущественные отношения, возникающие из договора найма (аренды) земельного участка, являются гражданско-правовыми, основываются на основе равенства, свободного волеизъявления и имущественной самостоятельности сторон договора и, кроме общих норм гражданского законодательства, относительно договора, договора найма регулируются актами земельного законодательства – ЗК Украины, Закон Украины «Об аренде земли».

В соответствии с частями первой – пятой статьи 33 настоящего Закона по истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежаще исполняющий обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли).

Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом арендодателю до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный настоящим договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды земли. В случае смерти арендодателя до истечения срока действия договора аренды земли арендатор, намеревающийся воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом наследнику земельного участка в течение месяца со дня, когда ему стало известно о переходе права собственности на земельный участок.

Частями восьмой и одиннадцатой статьи 33 Закона Украины "Об аренде земли" предусмотрено, что дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке. Отказ, а также промедление в заключении дополнительного соглашения могут быть обжалованы в суде.

То есть реализация преимущественного права на возобновление договора аренды, предусмотренная частью первой статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», возможна только при условии соблюдения установленной этой нормой процедуры возобновления договора аренды земли.

Эти положения согласовываются с общей нормой части первой 777 ГК Украины.

В случае, если арендодатель в течение одного месяца после окончания срока договора аренды земли не направил арендатору письмо-уведомление о наличии возражений относительно возобновления договора, о котором говорилось выше, а арендатор продолжал пользоваться земельным участком после его окончания, то такой договор будет считаться возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, без возможности внесения изменений в условия договора аренды (часть шестая статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли»).

При этом допсоглашение о возобновлении договора аренды земли должно быть заключено в обязательном порядке, а при наличии отказа или уклонения арендодателя от ее заключения после соблюдения всех вышеперечисленных условий – арендатор может обжаловать такие действия арендодателя в судебном порядке.

То есть возникновению у арендодателя обязанности принять решение о возобновлении договора аренды земли или о наличии возражений относительно такого возобновления договора с отправкой соответствующего письма уведомление должно предшествовать обращение арендатора с уведомлением о намерении продлить арендные правоотношения, к которому должен быть добавлен проект дополнительного соглашения. Факт нарушения арендодателем месячного срока для направления арендатору письма-уведомления о принятом им решении в ответ на своевременно направленное арендатором письмо-сообщение с проектом дополнительного соглашения дает арендатору основания рассчитывать на возможность возобновления договора аренды земли в соответствии с частью шестой статьи 33 Закона Украины ». И именно в таком случае отсутствие письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли можно квалифицировать как «молчаливое согласие» арендодателя на возобновление договора на тот же срок, и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

5. Постановление ВС КЦС от 16.06.2023 по делу №357/9169/18 (относительно права аренды земельных участков).

Заключение договора аренды земельного участка с земель частной собственности осуществляется с согласия арендодателя и лица, которое по закону вправе приобретать право аренды на такой земельный участок (статья 16 Закона Украины «Об аренде земли»).

Согласно части четвертой статьи 124 ЗК Украины передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется по договору аренды между собственником земельного участка и арендатором.

В соответствии со статьями 210, 638 ГК Украины договор заключен, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. Таковы условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров этого вида, а также все те условия, в отношении которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Такой договор совершен с момента его государственной регистрации.

Право собственности на земельный участок, а также право постоянного использования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав (статья 125 ЗК Украины).

Требования заинтересованного лица, которое в судебном порядке добивается признания сделки недействительной, направлены на приведение сторон недействительной сделки к тому состоянию, которое именно они (стороны) имели до совершения сделки. Согласно части третьей статьи 26 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» в случае отмены решения государственного регистратора о государственной регистрации прав на основании судебного решения, отмена на основании судебного решения государственной регистрации прав, что повлекло за собой государственную регистрацию приобретение вещных прав, обременений вещных прав, соответствующие права или обременения прекращаются.

В случае, если в Государственном реестре прав, в том числе в его неотъемлемой архивной составной части, имеются сведения о вещных правах, обременения вещных прав, прекращенные в связи с проведением соответствующей государственной регистрации или если соответствующим судебным решением также признаются вещные права, обременения вещных прав, одновременно с государственной регистрацией прекращения вещных прав или обременений прав, проводится государственная регистрация обретения соответствующих прав или обременений. При этом дата и время государственной регистрации приобретения вещных прав, отягощений вещных прав, которые были прекращены в связи с проведением соответствующей государственной регистрации и имеющиеся в Государственном реестре прав, в том числе в его неотъемлемой архивной составной части, остаются неизменными.

Именно от удовлетворения требований истца (первичного арендатора) будет зависеть возможность законной реализации его прав в дальнейшем.

Согласно заключению Большой Палаты Верховного Суда, изложенного в постановлении от 18 апреля 2023 г. по делу №357/8277/19 (производство №14-65цс22), к рассмотрению которой останавливалось производство по этому делу, арендодатель обязан не совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться арендованным земельным участком; заключение договора аренды земельного участка при действии другого договора аренды этого же объекта может препятствовать первичному арендатору реализовать его право пользования соответствующим участком.

Учитывая, что во время подписания обжалованного договора аренды и регистрации права аренды земельного участка был действующим другой договор аренды этого же объекта, подписанный ранее и зарегистрированный, есть основания для признания оспариваемого договора аренды недействительным как противоречащий акту гражданского законодательства (часть первая статьи 203 ГК Украины), в частности, предписания абзаца четвертого части второй статьи 24 Закона Украины «Об аренде земли», а также отмена его государственной регистрации.

@  АДРЕС

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ ЕВРОВЕКТОР

ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ ЕВРОВЕКТОР В НИКОЛАЕВЕ

ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ ЕВРОВЕКТОР В КИЕВЕ